Wie hoch darf die Monatsrate ehrlicherweise sein?
Eine ruhige Faustformel — und warum die meisten Online-Rechner sie ignorieren.
9. Juni 2026 · 8 Min. Lesezeit
Es gibt zwei sehr verschiedene Antworten auf diese Frage. Die optimistische — wie sie auf Bauträger-Websites, in Werbe-Broschüren und in den meisten Online-Rechnern steht. Und die ehrliche — wie sie eine Bank bei einer Bonitätsprüfung anwendet. Die Differenz zwischen beiden beträgt im Schnitt 200 bis 600 Euro pro Monat. Wer sich an die optimistische Variante hält, sitzt nach drei Jahren oft am Limit. Wer von Anfang an die ehrliche kennt, finanziert ruhiger und langfristig sicherer.
Was die optimistischen Rechner falsch machen
Die typische Online-Faustformel lautet sinngemäß: Sie können sich eine Monatsrate von 35 % Ihres Nettoeinkommens leisten. Bei einem Haushaltsnetto von 4.500 € wären das also 1.575 € — und in der Werbung kommt dann der schöne Satz „bereits ab 1.547 € im Monat”.
Was dabei untergeht:
- Lebenshaltungskosten. Eine vierköpfige Familie braucht in Deutschland für Essen, Kleidung, Mobilität, Versicherungen, Gesundheit und Freizeit selten weniger als 1.800 bis 2.300 € im Monat — ohne Wohnen.
- Hausnebenkosten. Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Müll, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage. Bei einem Einfamilienhaus mit 130 m² schnell 400 bis 600 € pro Monat.
- Auto und Schule. Sprit, Wartung, ÖPNV, Klassenfahrten, Kindergarten, Vereinsbeiträge. Realistisch 300 bis 600 € je nach Familienzusammensetzung.
- Rücklagen. Wer kein Polster für unerwartete Reparaturen aufbaut, gerät spätestens bei der ersten kaputten Heizung in Stress. Faustregel: mindestens 200 € pro Monat zurücklegen.
Zählt man das zusammen, bleibt von 4.500 € Netto oft nur noch 800 bis 1.200 € für eine Monatsrate übrig — nicht 1.575 €.
Die ehrliche Faustformel — Schritt für Schritt
Eine Bank rechnet nicht prozentual, sondern nach Abzug. Sie nimmt das Nettohaushaltseinkommen, zieht pauschalierte Mindesthaushaltskosten ab und schaut, was übrig bleibt. Diese Methode lässt sich am Küchentisch nachvollziehen:
Schritt 1: Anrechenbares Einkommen ermitteln
Voll anrechenbar sind festes Gehalt (unbefristet, in der Probezeit nur nach Einzelfall), Rente, dauerhafte Mieteinnahmen, regelmäßiges Selbständigen-Einkommen mit zwei bis drei Jahren Historie. Nicht oder nur teilweise anrechenbar: Weihnachtsgeld, Überstunden, Bonuszahlungen, Elterngeld (Standard: 0 €, außer das Arbeitsverhältnis ist ungekündigt und kehrt voll zurück), Krankengeld.
Schritt 2: Mindesthaushaltskosten abziehen
Banken arbeiten mit standardisierten Pauschalen, die regional und je nach Familienzusammensetzung variieren. Realistische Werte 2026:
| Haushalt | Mindesthaushaltskosten/Monat |
|---|---|
| Single | ca. 1.100 € |
| Paar ohne Kinder | ca. 1.600 € |
| Paar mit 1 Kind | ca. 1.950 € |
| Paar mit 2 Kindern | ca. 2.250 € |
| Paar mit 3 Kindern | ca. 2.550 € |
Diese Werte enthalten keine Wohnkosten — sie sind das, was eine Familie zum Leben unabhängig vom Haus braucht.
Schritt 3: Bestehende Verpflichtungen abziehen
Konsumkredite, Leasingraten, Unterhaltsverpflichtungen, hohe Kreditkartenrechnungen.
Schritt 4: Verfügbar = mögliche Monatsrate
Was nach Schritt 1, 2 und 3 übrig bleibt, ist die maximal mögliche Monatsrate — inklusive aller Hausnebenkosten. Heizung, Strom, Versicherungen, Instandhaltung. Erst was nach Abzug dieser Posten übrig bleibt, ist die Rate, die an die Bank gehen kann.
Beispiel
Familie mit zwei Kindern, 5.200 € Haushaltsnetto, keine Kredite.
- Anrechenbar: 5.200 €
- Mindesthaushaltskosten: −2.250 €
- Verfügbar: 2.950 €
- Davon Hausnebenkosten (Heizung, Strom, Grundsteuer etc.): −500 €
- Maximale Monatsrate: 2.450 €
Eine konservative Bank rechnet noch 10 % Stressreserve dazu — also liegt der seriöse Wert eher bei 2.200 €.
Der 10-Jahres-Stresstest
Die zweite Frage, die jede ernsthafte Finanzierung beantworten muss: Was passiert in zehn Jahren, wenn die Anschlussfinanzierung läuft? Wer heute zu 3,5 % Zins eine 350.000-€-Finanzierung abschließt, sollte rechnen, ob die Familie auch noch zahlen kann, wenn der Anschlusszins bei 5,0 % steht. Erfahrungsgemäß steigt die Rate dann um 200 bis 400 €. Wer beim Abschluss schon auf 95 % seiner Belastbarkeit fährt, gerät zehn Jahre später ins Schleudern.
Was die Online-Rechner systematisch ignorieren
- Die Mindesthaushaltskosten — sie taxieren das Einkommen pauschal, ohne zu fragen, ob die Familie davon auch leben kann.
- Die Hausnebenkosten — sie rechnen oft nur „Zinsen und Tilgung”, als wäre das alles.
- Die Anschluss-Zinsfrage — sie rechnen 10 oder 15 Jahre Fixzins, danach kommt nichts.
- Die Renten-Lücke — wer mit 50 baut und mit 67 in Rente geht, hat dann oft nur 60 bis 75 % des heutigen Einkommens. Die Rate muss auch das überleben.
Faustformel zum Mitnehmen
Wer schnell wissen will, ob ein Modell finanzierbar ist, kommt mit dieser Mini-Regel weiter:
Maximale Monatsrate ≈ (Haushaltsnetto − Mindesthaushaltskosten − Hausnebenkosten 500 €) × 0,9
Mit dem Beispiel oben:
(5.200 − 2.250 − 500) × 0,9 = 2.205 €
Das ist die Rate, mit der eine seriöse Bank rechnet — und mit der eine Familie auch in zehn Jahren noch ruhig schläft.
Was zu tun ist, bevor man eine Bank fragt
- Drei Monate Haushaltsbuch führen. Nicht schätzen — auflisten. Spätestens am Ende sieht man, wo das Geld wirklich hingeht.
- Bonitätsauskunft selbst einholen (SCHUFA-Datenkopie, kostenlos einmal im Jahr). So gibt es keine Überraschungen.
- Zwei Banken vergleichen. Konditionen unterscheiden sich oft um 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte — bei 350.000 € entspricht das über 15 Jahre 25.000 bis 40.000 €.
- Den Stresstest selbst rechnen. Was wäre die Rate bei 5 %? Bei 6 %?
Fazit
Die ehrliche Monatsrate ist meist niedriger als die optimistische — manchmal deutlich. Das ist keine schlechte Nachricht. Es ist die Grundlage dafür, ein Haus zu finanzieren, das man auch in zehn Jahren noch behalten kann.