„Schlüsselfertig“ heißt nicht bezugsfertig

„Schlüsselfertig” ist der stärkste Begriff im Hausbau-Marketing. Er verspricht genau das, was jeder Bauherr will: Schlüssel drehen, einziehen, wohnen.

Er ist rechtlich nicht definiert. Es gibt keine DIN, keine Norm, keine Rechtsprechung, die festlegt, was schlüsselfertig enthalten muss. Was zählt, steht ausschließlich in einem Dokument: der Bau- und Leistungsbeschreibung.

Was fehlen darf und trotzdem „schlüsselfertig” heißt

Ein Haus kann komplett ohne die folgenden Dinge übergeben werden — und der Anbieter darf es trotzdem so nennen:

• Bodenbeläge. Estrich ja, Parkett oder Fliesen nein.
• Malerarbeiten. Die Wände sind verputzt, Q2, weiß grundiert. Gestrichen nicht.
• Innentüren. Kommt vor. Zargen gesetzt, Türblätter nicht.
• Küche. Fast nie enthalten. Anschlüsse ja, Küche nein.
• Sanitärobjekte. Manchmal nur „Rohinstallation”: Leitungen liegen, WC und Waschbecken fehlen.
• Lampen. Auslässe ja, Leuchten nein.
• Treppengeländer. Kommt tatsächlich vor.
• Außenanlagen. Praktisch immer außen vor.
• Carport, Garage, Terrasse.

In Summe sind das leicht 20.000 € und mehr, oft deutlich mehr. Und das ist der Punkt: Nicht jeder Anbieter lässt all das weg. Aber jeder darf.

Die Begriffsleiter

Im Markt kursieren mehrere Ausbaustufen. Keine davon ist geschützt. Der ungefähre Sprachgebrauch:

Begriff	Was üblicherweise gemeint ist
Bausatzhaus	Material auf der Baustelle, Sie bauen
Ausbauhaus	Rohbau dicht, innen roh
Technikfertig	Dazu Elektro und Sanitär als Rohinstallation
Schlüsselfertig	Alles bis auf Böden, Maler, Küche — oder eben nicht
Bezugsfertig	Man kann einziehen
Belagsfertig	Estrich liegt, Belag fehlt

Die Zeile, die zählt, ist die vorletzte. „Bezugsfertig” ist der Begriff, der beschreibt, was Sie eigentlich wollen. Und der Begriff, den kaum ein Anbieter benutzt.

Das Dokument, auf das es ankommt

Seit 2018 schreibt § 650j BGB in Verbindung mit Art. 249 EGBGB vor, dass Bauunternehmer Verbrauchern eine Baubeschreibung vorlegen müssen, und zwar rechtzeitig vor Vertragsschluss. Sie muss unter anderem enthalten: Art und Umfang der Leistungen, Angaben zum Gebäude, zur Ausstattung, zu Bauphysik und Energiestandard — und verbindliche Angaben zum Fertigstellungstermin.

Das hilft. Es löst das Problem nicht, denn:

• Die Baubeschreibung sagt, was drin ist. Sie sagt nicht, was fehlt.
• Sie ist 20 bis 60 Seiten lang und in Fachsprache verfasst.
• Unklarheiten gehen nach § 650k Abs. 2 BGB zwar zulasten des Unternehmers — aber nur, wenn man sie erkennt und darüber streitet.

Wie Sie eine Baubeschreibung in 20 Minuten prüfen

Sie brauchen keinen Sachverständigen für den ersten Durchgang. Nehmen Sie eine Liste und suchen Sie gezielt:

1. Suchen Sie das Wort „bauseits”. Jede Fundstelle ist ein Posten, den Sie zahlen. Zählen Sie sie.
2. Suchen Sie „nicht enthalten”, „optional”, „gegen Aufpreis”. Dasselbe.
3. Suchen Sie, was nicht da ist. Gehen Sie die Liste oben durch: Böden, Maler, Türen, Küche, Sanitärobjekte, Lampen, Geländer. Was nicht drinsteht, ist nicht drin.
4. Prüfen Sie Mengen, nicht nur Positionen. „Fliesen im Bad” — wie viele Quadratmeter? Bis zur Decke oder bis 1,20 m? „Steckdosen” — wie viele pro Raum? Ein Standard von fünf Steckdosen im Wohnzimmer wird zum Nachtrag, wenn Sie zehn wollen.
5. Prüfen Sie Qualitäten. „Fliesen bis 25 €/m² Materialpreis” ist eine andere Aussage als „Fliesen nach Wahl”.

Wer nach diesen fünf Schritten eine Liste mit 15 Positionen hat, hat die 20.000 € gefunden, bevor sie kommen.

Der Vergleich, der nichts taugt

Der eigentliche Schaden entsteht beim Angebotsvergleich. Drei Anbieter, drei Preise:

• Anbieter A: 380.000 €, schlüsselfertig
• Anbieter B: 405.000 €, schlüsselfertig
• Anbieter C: 430.000 €, schlüsselfertig

Sieht klar aus. Ist es nicht — solange nicht feststeht, was jeder von den dreien unter dem Wort versteht. Wenn A ohne Böden, Maler und Sanitärobjekte rechnet und C sie drin hat, ist C das günstigere Haus.

Der einzige Vergleich, der trägt: Gesamtkosten bis zum Einzug, bei allen dreien auf denselben Umfang gerechnet. Das ist Arbeit. Es ist die Arbeit, die den Unterschied macht.

So gehen wir damit um

Wir lesen die Bau- und Leistungsbeschreibung, bevor Sie unterschreiben, und übersetzen sie in eine Liste: Was ist drin, was fehlt, was kostet das Fehlende. Danach rechnen wir alle Angebote auf denselben Umfang.

Wir verkaufen keine Häuser. Wir haben deshalb kein Interesse daran, dass ein Angebot günstig aussieht — nur daran, dass Sie wissen, was es am Ende kostet.